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清迈淘金记

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发表于 2013-11-4 11:10:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
清迈淘金记

宁曼路(Nimmana公寓)

Jessie Yan,香港女人,蓬松微卷的短发,穿一件白色的中式棉麻衬衣和宽松长裤,干练亲和。在清迈宁曼路(Nimmanhaemin Road)上的小餐厅偶然撞见她时,她正一个人点上一碟淋有柠檬汁的碳烤鸡排、酸辣味儿的玉米色拉配泰式白米饭,安静地吃着。

与眼前的闲适截然相反,Jessie在宁曼路的酒店式公寓项目Nimmana正如火如荼施工中。她只身一人来到清迈,一呆已是整1年,之前的事业在美国、在香港,做过媒体、开过餐厅,如今选择来到一片全新的土地,盖起了自己梦想中公寓楼。

清迈的时机

Jessie选对了时机。自1997年东南亚金融风暴至2011年的十多年间,清迈完工的公寓仅约3540个单元。2012年成了拐点。据泰国高力国际顾问公司的统计,2012年一年里推出的公寓就超过了过去十年的总和,为6千余套;2013年1至5月,则又有1840个公寓单位新推出销售,创下近17年来的新高。在最受欢迎的坎孔水库河渠路一带和西北部区域,平均售出率约为72%,泰国高力研究部高级经理素拉切表示。

Jessie的Nimmana项目也的确卖出了好成绩。目前已经预售的150多套房中,“朝向好的基本卖光了”,Jessie说,而且是在最贵最好的“楼王”还没有推出的情况下。她打着赤脚在办公室的落地大窗前俯瞰窗外的施工进度。今年1季度刚刚开建,3栋楼、合抱一个英式花园,将建成拥有350个单元的小型社区,现在地基已经完成,全部项目将在2015年完成。

“泰国曼谷已经有了20多年的发展,普吉岛10年,清迈刚刚迎来它的发展时机。” 21世纪不动产清迈地区经理艾德·施罗德(Ed Schroeder)说。美国人艾德8年前来到清迈旅行,素有“泰北玫瑰”之称的清迈竟吸引他定居下来。艾德经营起房产中介业务为生,“几年前,所有的开发项目我都熟悉,因为项目少,比如宁曼区这么多年也只有1、2个项目完成。”但是2年前,建设开始加速,目前全城就有80个项目在动工,几乎都是被视为投资回报率最好的公寓房项目。美国的21世纪不动产也是看准了这个时机在此寻求加盟经营者,艾德才从独立经营转为授权加盟商。这一全球品牌会方便他赢得国际客人的信任。

“国际客人”是艾德正着力赢得、也是像Jessie这样的开发商意外的买家。目前Nimmana项目中,泰国人购买的比例占了80%以上,也有来自德国、澳大利亚的业主,而令Jessie意外的是超过10%的买家是中国人。来看看她的客群吧。

旅游者和求学者

清迈的第一大产业是农业,排名第二的是旅游业、第三位是教育产业。在城区范围,主要以后两者主导。而旅游者和来到清迈求学的家庭就成了意外的买房客群。

从机场出来的高尔夫球装备装满了一车又一车,清迈很早就成为日韩游客选择整周练习高尔夫球的目的地。另一批在清迈由来已久的游客是欧美的老年人。作为泰国的第二大城市,清迈与第一大城市曼谷的喧嚣忙碌截然不同,这里气候宜人、安静田园,是一个闲适退休生活的理想选择。在2011年500万游客,300万是欧美。对于这两类人来说,便宜都是选择清迈的一大理由。

而新兴涌入这座古城的则是中国的背包客们。徐铮的《泰囧》一片砸下票房奇迹,也为泰国尤其是清迈的旅游经济注入一剂强心针。今年上半年,泰国总理英拉还接见了影片主创人员,感谢其对泰国做出的贡献。现在清迈所有的酒店里,50%酒店订房是中国客人,到泼水节的期间中国人到达了55%以上了。Jessie笑称,现在清迈都成了中国人的清迈。

对于中国来说,清迈成名很晚。每年去往泰国旅游的近300万中国人中,之前只有6、7%的人会将清迈纳入目的地。中国客人在王宝强的清迈寺庙寻找之旅中,可能第一次知道了这个城市。不过,作为兰纳王国的古都,这里散发着迷人的古典气质自然形成了口碑,吸引越来越多的自助游年轻人。

Debi就是看到清迈第一眼就决定留下来的背包客。3年前的冬天她和老公从北京飞来清迈度假,从12月寒冷的北京来到阳光如沐、满眼绿色的清迈,“一下飞机,就爱上这里了。”而走在清迈四方形的古城里,寺庙密布,“悠闲”成了它的招牌。古城早已被保护起来,不允许再建新房,大多数是当地居民的私宅。Debi形容清迈为“泰国的丽江”,“但又远不像丽江古城的成熟开发”。

而说到教育,则是让这座古城不断保持年轻的秘密。艾德介绍,清迈事实上就是一个大学城。5所拥有2万学生的大学,还有多所规模小一些的大学。除了泰国的年轻大学生们,还有国际学生。在东盟国家中,泰国是仅次于新加坡、马来西亚的选择。在清迈就有兰纳英制国际学校、美制的太平洋国际学校、清迈国际学校等多所获得认证的国际学校可选。

泰国的著名学府清迈大学一街之隔的宁曼路便是全城年轻人的热门聚集地。6年前,星巴克看准了这里的年轻客群,将新店址选在了宁曼路。之后越来越多餐厅、咖啡馆跟风而来,很快发展成清迈的时尚雅皮区,Debi的感觉是“像北京的三里屯”。

做项目

时尚艺术区的环境也是Jessie一开始就选址宁曼路的原因。 在美国长期生活的她想第一次在清迈引入了“Urban Living”的概念。以前美国人是开车1小时回家,但是近年兴起的新概念是:住在城市里,但感觉像度假村。时髦的宁曼路就具有这种既入世又出世的得天独厚,位于清迈城西,可以直接一览无遗西部的素贴山,当地华人称它为“遇仙山”,山顶还有著名的地标建筑双龙寺。

然而要在宁曼路上拿到一块地是令本地开发商都望而却步的事。这里不仅是清迈最贵的地块,4万5千泰铢(约8800元)一平,更头疼的是这里没有出售的土地。原来早在几十年前,Prasert先生就看中了这里,过去50年来,他执着不断地从当地农户手里买下宁曼区的土地。在宁曼区域总共100多莱(莱为泰国土地面积单位,1莱=1600平方米)的土地面积中, Prasert拥有超过七成。如今驱车经过,这一大片荒地的中央树了一块碑:Prasert Land(Prasert之地)。

他独特的投资眼光如今被证明正确,也获得了“清迈李嘉诚”的称号。很多开发商想找他买地,给他的价格以亿为单位的美金计算,他却死活不肯卖。他当初坚持买地和如今坚持不卖都是因为同一个故事。那是他年轻时曾遇到一位僧人告诉他的,僧人说清迈就是一条龙,而宁曼路就是龙的肚子,龙的尾巴会摆动改变,但是龙肚子是不会动的。Prasert并不为了钱,甚至还捐了一部分给清迈大学,他是希望把这片土地世代传给子孙。

但是来自香港的Jessie没有退缩。她花了十个月的时间、每天5个小时和Prasert呆在一起,听85岁的华裔老先生聊龙的故事。“耐心去谈,成为朋友。”这是Jessie唯一的秘诀,她不是第一个也不会是最后一个和Prasert谈判的开发商,她的出价也不是最高的,但是只有她足够耐心。最终,Prasert将宁曼路最好地段的4莱地卖给了她,还在Nimmana买了两个单元的套房。幸运的是,Nimmana也成为了宁曼路最大的项目,8层楼之后再也不可能建了也,清迈政府为了不遮挡古城看到素帖山的景观,最高只允许建4层楼的房子。

剩下的事情就容易很多了,Jessie选择本土的KeyStar地产合作开发、泰国著名的建筑设计公司来设计古兰纳王朝的建筑风格、由21世纪地产等销售渠道来销售。Jessie正看着自己的梦想家园慢慢建设。

(腾讯财经 文/陈敏)

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发表于 2013-12-22 16:14:44 | 显示全部楼层
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